Real Decreto Ley 26/2021 que regula plusvalía inmobiliarias

El pasado 8 de noviembre  se aprobó el Real Decreto-ley 26/2021, publicado en el BOE nº  268 que regula las plusvalía inmobiliarias en base a un nuevo criterio de valoración. Con esto se evita la anulación del anterior impuesto de plusvalía, según la sentencia del Tribunal Constitucional del 26 de octubre, que declaraba nula dicho impuesto, porque estimaba que con el antiguo cálculo siempre se producía una revalorización del terreno.

¿Qué es la plusvalía inmobiliaria?

Es un impuesto que se produce cuando existe un aumento en el valor del inmueble en el momento en el que se realiza su transmisión, ya sea por una venta, donación o herencia y solo será aplicado sobre el valor del terreno y no sobre lo construido.

¿Tiene carácter retroactivo?

Aunque el tribunal constitucional, ha considerado que el impuesto de plusvalía es nulo e inconstitucional, que se ha infligido el principio de capacidad económica,  no tiene carácter retroactivo, cerrando la puerta a posibles reclamaciones. Ahora bien, si será aplicable a aquellas operaciones que estaban en proceso de reclamación o rectificación de las autoliquidaciones, asimismo las realizadas entre la sentencia del tribunal constitucional del 26 octubre y la publicación en el BOE del  Real Decreto-ley 26/2021 el 8 de noviembre.

¿Cómo se calcula la plusvalía inmobiliaria y que excepciones hay?

El Gobierno afirma que sólo lo pagarán impuestos de plusvalía inmobiliaria quienes “ganen dinero” al vender su propiedad y marca excepciones.

Según el Real Decreto-ley 26/2021 que regula la plusvalía, no se aplicará dicho impuesto en casos como  las aportaciones de bienes hecha por los cónyuges a la sociedad conyugal, o entre cónyuges o a favor de los hijos cumpliendo una sentencia de nulidad, separación o divorcio. Hay otras excepciones como algunas operaciones hechas por la Sareb u otros organismos de la reestructuración bancaria.

·        Dos opciones a elegir por el contribuyente

Con la nueva reforma se permitirá  elegir si paga por la ganancia real obtenida con la venta de suelo o por la resultante de aplicar el sistema objetivo, siempre que existan ganancias; sino estará exento de pago.

Lo que se pretende es garantizar la constitucionalidad del  impuesto de plusvalía al reflejar la realidad del mercado inmobiliario y que no se paguen impuestos a  pérdidas.

·        ¿Cómo se aplica el impuesto plusvalía inmobiliaria?

Se ha sustituido  los porcentajes anuales aplicables sobre el valor catastral del terreno por unos coeficientes máximos, en base al número de años transcurridos entre la compra y la venta del inmueble.

Los ayuntamientos podrán rebajar esos coeficientes, además tienen la potestad de rebajar hasta un 15% los valores catastrales para garantizar que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.

Por este método, la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos. Los coeficientes máximos establecidos en la norma estatal van desde el 0,13 cuando haya transcurrido un año entre la compra y la venta hasta el 0,45 cuando hayan pasado 20 años o más. Estos coeficientes se actualizarán anualmente en los presupuestos generales del Estado en función de la evolución del mercado inmobiliario.

¿Cuándo se aplica la plusvalía inmobiliaria?

Solo se aplicará el impuesto en aquellas operaciones inmobiliarias donde se produzca un aumento de valor,  si no existiera no estaría sujeta a este impuesto. En este último caso, el contribuyente deberá dejar constancia de que no ha obtenido ganancia.

En caso de ganancia,  el contribuyente podrá elegir entre pagar conforme al nuevo sistema objetivo o en función de la plusvalía real.  El contribuyente  reclamará la aplicación de la plusvalía real si la diferencia entre el valor de trasmisión y el de adquisición es inferior al resultante de la estimación objetiva.

Operaciones a corto se encarecen

Los nuevos coeficientes del impuesto de plusvalía en función de los años transcurridos entre la compra y venta del inmueble, perjudican claramente a operaciones a corto plazo, haciendo menos rentables las mismas. Actualmente las operaciones dentro del primer año se encontraban exentas.

Ayuntamientos y plusvalía inmobiliaria

El impuesto de plusvalía esta delegado a los ayuntamientos, que tienen la potestad de aplicarlo o no, actualmente más del  50% de los ayuntamientos lo aplican, suponiendo el segundo impuesto más importante tras el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Los ayuntamientos tienen un plazo de seis meses desde la entrada en vigor del decreto-ley Real Decreto-ley 26/2021, para adecuar sus normativas al nuevo marco legal.

*Fuente: Inmonews.